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绿色住宅这回事:你也有不那么贵的选择

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发表于 2018-9-2 13:33:25 |显示全部楼层
  虽然本身是个挺好的概念,但“绿色”这个前缀,实在被用得有点烂大街:但凡环保必是“绿色”,追求节能也是“绿色”,少占点资源又是“绿色”。房子也有“绿色”的,号称节能、健康、舒适。比起实实在在的地段、交通、面积、房型,这些好处听起来更像广告。值得花钱去买这个概念吗?
  在控制项全部达标的基础上,设计建造符合的一般项数目达到32项,就能获评一星级,也就是入门级的绿色住宅:土地没有污染,没有电磁辐射危害和有毒物质等;有一个以上卫生间时,至少一个卫生间有外窗;卧室、起居室在关窗状态下白天噪音不大于45分贝,夜间不大于35分贝。
  这些条件实际上都在保证人住在房间里更舒适,但是普通住宅的设计和建造标准没有这么严格的规定。这也是为什么有的小区周围有垃圾站、变电站和噪音源,业主即使诉讼也很难获得赔偿的原因:标准里没有规定,房子本身又没有结构上的问题,会被认定是合格的房子。
  但绿色住宅在理念和定义上都不等于高科技住宅。开发企业更愿意在上面叠加高科技,做到三星级,并且用高科技概念、健康概念来推广,这是因为对企业来说,它是新的利润点。一是利润的需要,二是市场还没有充分竞争,设备和技术都依赖进口,三是设计建造时各种科技设备使用得多,三星级绿色住宅的房价和使用费都会偏高。
  从这个方面来考虑,还有不少等级较低的绿色住宅在大多数人的购买能力之内,价格比普通住宅贵一点,上海、河北、云南等省市还有一星或二星级的保障房完工。这些房子设计了较好的内墙保温层和外墙保温层,来降低夏冬两季空调和暖气的能耗,取暖和制冷的耗电量就会少一些,此外,它们尽量利用自然采光,减少人工照明,引进自然通风。
  市场宣传最多的三星级绿色住宅普遍采用地缘热泵使室内保持恒温,用来代替空调的作用。地源热泵本身并不制冷或制热,它通过地心深处恒温的水流,通过房间的天棚,把恒定的热量辐射进房间,有点像在天棚装了地暖,但这个“地暖”不需要电或天然气等能源。
  根据朗诗集团股份有限公司首席技术官谢远建的估算,一般的三星级绿色住宅的设备运行费每年20元/平方米至30元/平方米,全年费用不到3000元。这项收费只是覆盖了维持系统运行,本身没有利润,开发商的主要盈利还是在售价上。
  如果是自己装修,很难通过安装地暖、中央空调、新风系统和净水系统等来复制相同的效果。地源热泵的水循环管道和新风系统的风管,在建造楼房时就用混凝土浇筑在楼板里,设备主机集中在机房,需要专人监控、管理和维护。
  管线、通道都在墙内,住户家里没有系统开关和仪表,每个月的设备运行费都是固定支出,绿色住宅调节室温不像一般的房子主要耗费人在家里时空调的电费。按照一般的使用习惯,空调在每年冬夏各使用3个月。这6个月里到家时打开,出门时关掉,每月电费多300元至400元,全年费用在2500元以内。如果空调24小时开着,每月电费就要飙升到700元至800元,全年费用4000元至5000元。
  住房和城乡建设部绿色建筑工程技术中心主任汪维曾表示,三星级绿色建筑每平方米成本增加800元至1200元,两星级增加600元,一星级则增加200元至400元。因此,如果你发现号称绿色住宅的楼盘是二星级甚至只有一星级,又没有占有什么稀缺资源,价格却比同区域同类普通住宅高出一大截,就说明这个楼盘的利润空间很大。对你来说,它的性价比就不怎么样。
  而三星级绿色住宅中,常用的恒温系统,循环水的温度常年保持在20摄氏度左右,所以开发商承诺的恒温,冬天为18摄氏度至22摄氏度,夏天为22摄氏度至25摄氏度。恒湿则是通过置换式新风系统,把房间里的空气过滤、调节湿度再回送进房间。
  在一线城市,这样的绿色住宅相比同区域的普通住宅,每平方米单价贵2000元至4000元。朗诗上海虹桥绿郡配备齐全了恒温恒湿恒氧设备,属于达到了三星级标准的高端住宅。它的物业费每月7元/平方米,系统使用费每月4.3元/平方米,这两项收费都很高,100平方米的住宅每年系统使用费5160元,设备常年运行。
  上海朗宏置业有限公司总经理马迅说,因为能让房间保持比较稳定的空气环境,这样的房子更适合体弱老人和呼吸道易过敏的人:老人在冬天要注意保暖以防止因寒冷导致的血管收缩;过敏人群则对空气质量要求更高。
  所以,买的时候不光要求看开发商出具的《绿色建筑评价》证书,还要看清楚上面登记的地址和楼号,是不是和自己要买的相符。符合标准的绿色住宅能在绿色建筑评价标识网(上查阅到具体的楼盘名称、楼号和等级。
  星级高的绿色住宅使用了更多高科技设备,安放设备的“核心桶”占地面积更大,除了传统的强弱电、自来水井道外,还有风井和地源热泵的水管井道。这些都算在公摊面积里,所以相比同等面积的普通住宅,得房率可能低些。
  设备都集中到物业处管理,24小时专人监测,新风集中过滤,滤网清洗不需要自己来。房间里没有设备,不用自己维护、清洗,但购房合同中应当约定保修条款,需要维修时是用维修资金还是物业承担必须写明。
  室内温度只能通过改变水流速度进行单户微调,调高或调低1度。这是一个惰性很大的系统,即使调整也不会迅速见效,几个小时之后才有波动。而采用地源热泵的能源方式的集合住宅都是统一使用,不能单户运行。也就是说,一旦你买了,无论住不住都必须交系统使用费。
  恒温恒湿系统在春秋两季气温湿度适宜的时候不运行,只供应过滤后的新风,但设备运行费还是正常交纳。这和能耗计算方式有关:因为不同季节、月份的使用情况不同,系统使用费是根据单幢建筑物1年的能耗计算总量,再按照每户面积分摊计算,按期收取。
  三星级绿色住宅的墙体里分布了新风系统、地源热泵等设备的进户管道,为了避免住户再装修时损坏管道,通常是统一精装修交房。就算住户自己想加装个吊顶或装盏吊灯,都必须先通过物业允许并有详细的分户设备图纸做参考。
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